الدليل الشامل لفهم ضرائب العقارات في مصر الفرق بين الثروة العقارية والتصرفات العقارية

في

 الفرق بين الثروة العقـارية والتصرفات العقارية 

 فك الاشتباك بين المـصطلحات

يقع الكثير من المواطنين وملاك العقارات في حيرة بسبب تعدد مسـميات الضرائب المتعلقة بالعقار.

 في هذا الدليل، سنوضح الفرق الجوهري وهو التمييز بين نوعـين رئيسيين:

    الضريبة العقارية (العوائد): 

هذه ضريبة تفرض على "مجرد تملك العقار"، وتطبقها مصلحة الضرائب العقارية.

    ضريبة الثروة العقارية والتصرفات العقارية: 

هذه ضريبة تفرض على الدخل الناتج عن العقار (سواء من تأجيره أو بيعه)، وتطبقها مصلحة الضرائب المصرية (ضرائب الدخل)، وهي محور هذا المقال.


القسم الأول: الضريبة على إيرادات الثروة العقارية (التأجير)

إذا كنت تملك شقة أو وحدة وتقوم بتأجيرها، فإن الإيراد الناتج يخضع للضريبة وفقاً لقانون الضريبة على الدخل (91 لسنة 2005).

1. ما هي العقود الخاضعة؟

    الإيجار الجديد (القانون المدني): أي عقد إيجار محدد المدة يخضع للقانون 4 لسنة 96.

    الإيجار المفروش: سواء كان الغرض سكناً أو نشاطاً مهنياً (مثل تأجير شقة لدكتور أو محام).


2. كيف يتم حساب الضريبة؟ (معادلة الـ 50%)

القانون وضع طريقة مبسطة جداً لحساب الضريبة لتشجيع الممولين، حيث يعتبر أن 50% من قيمة الإيجار هي "مصاريف وتكاليف" لا تدفع عليها ضريبة.

المعادلة:  الوعاء الخاضع للضريبة = إجمالي الإيجار السنوي × 50%

مثال عملي

  •  شخص يؤجر شقة سكنية (إيجار جديد) بمبلغ 5,000 جنيه شهرياً.

    إجمالي الإيراد السنوي = 5,000 × 12 شهر = 60,000 جنيه.

    نخصم 50% تكاليف حكمية (مقابل الصيانة وغيرها) = يتبقى 30,000 جنيه.

    المبلغ الخاضع للضريبة هو 30,000 جنيه فقط.

    يتم تطبيق الشرائح الضريبية (الشريحة المعفاة حالياً حتى 21,000 جنيه لا يدفع عليها شيء، وما زاد يخضع لـ 2.5% وهكذا).

    النتيجة: الضريبة ستكون مبلغاً زهيداً جداً (حوالي 278 جنيه في هذا المثال).


  • متى يتحول الإيجار إلى "نشاط تجاري"؟

هناك فارق هام:

    إذا أجرت شقة خالية أو مفروشة للسكن/المهنة -> تحاسب كـ ثروة عقارية (خصم 50%).

    إذا أجرت محل تجاري يحتوي على مقومات مادية ومعنوية (بضائع، معدات، اسم تجاري/شهرة) -> هنا يتحول النشاط من مدني إلى تجاري.

        المعاملة: لا يتم خصم 50%، بل يتم تقديم إقرار تجاري (إيرادات ومصروفات فعلية) ويخضع لصافي الربح.


  •  التزام هام جداً (خطر الغرامة)

ألزم القانون المؤجر (المالك) بإخطار مصلحة الضرائب خلال 30 يوماً من تاريخ تأجير العقار.

    عقوبة المخالفة: غرامة لا تقل عن 3,000 جنيه ولا تزيد عن 50,000 جنيه، بالإضافة للضريبة المستحقة.


القسم الثاني: ضريبة التصرفات العقارية (البيع)

هذا النوع من الضرائب (المادة 42) يفرض عند بيع العقار ونقل ملكيته للغير.

1. القاعدة العامة (2.5%)

أي شخص يبيع عقاراً مبنياً أو أرضاً معدة للبناء، يدفع ضريبة قطعية بنسبة 2.5% من إجمالي ثمن البيع.

    لا يوجد خصم للمصاريف: الضريبة تحسب على إجمالي الثمن (الـ Gross).


مثال عملي (2):

 بعت شقة بمبلغ 1,000,000 جنيه.

    الضريبة المستحقة = 1,000,000 × 2.5% = 25,000 جنيه.

    يجب سدادها خلال 30 يوماً من تاريخ التصرف لتجنب غرامات التأخير.


2. الاستثناءات (من لا يدفع ضريبة 2.5%؟)

هناك حالات حددها القانون لا تخضع لهذه الضريبة:

    العقارات في القرى:

 البيع داخل القرى (وليس المدن) معفى، بشرط إثبات أن العقار يقع داخل الحيز العمراني للقرية (مستند من المجلس المحلي).

    الأراضي الزراعية:

 بيع الأراضي الزراعية لا يخضع لضريبة التصرفات العقارية (لأنها ليست أراضي بناء).

    الحصة العينية في شركات المساهمة:

 إذا قدمت عقارك كحصة مقابل أسهم في "شركة مساهمة" فقط (وليس شركات أشخاص أو ذات مسؤولية محدودة).


    تصرفات الوارث (تعديل هام):

        قبل قانون 158 لسنة 2018: كان بيع الوارث للعقار "بحالته" معفى.

        حالياً: أصبح بيع العقار الموروث خاضعاً للضريبة (إلا إذا أثبت أن البيع تم بتاريخ قديم قبل صدور تعديل 2018).

    الهبة للأصول والفروع: التنازل أو الهبة من الأب للابن (أو العكس) أو للزوجة بدون مقابل لا يخضع للضريبة.

        تحذير: إذا تم عمل "عقد بيع" بين الأب وابنه وذكر فيه ثمن، ستعتبره الضرائب بيعاً وتخضعه للضريبة. للاستفادة من الإعفاء يجب أن يكون العقد "عقد هبة بدون عوض".

    النزع للمنفعة العامة: إذا أخذت الدولة منزلك للمنفعة العامة، التعويض الذي تأخذه لا ضرائب عليه.


القسم الثالث: أسئلة شائعة وحالات عملية

1. الاستثمار العقاري vs التصرفات العقارية

    إذا بعت شقتك الخاصة (مرة واحدة) -> تدفع 2.5% (ضريبة تصرفات).

    إذا كنت تشتري وتبيع العقارات بصفة متكررة (تجارة) -> هنا يتحول نشاطك إلى "استثمار عقاري".

        تتم المحاسبة كنشاط تجاري (أرباح وخسائر) وتخضع للضريبة التصاعدية (أسعار الشرائح العادية) وليس الـ 2.5% القطعية. وهذا ينطبق حتى لو كانت التجارة داخل القرى.

2. هل يلزم سداد الضريبة لتوصيل المرافق (كهرباء/مياه)؟

سابقاً كان القانون يلزم بذلك، لكن تم إلغاء هذا الشرط. الآن يمكنك توصيل المرافق دون تقديم شهادة سداد ضريبة التصرفات العقارية، ولكن يظل الدين مستحقاً على البائع وتقوم المصلحة بمطالبته.

3. ضريبة التنازل (الخلو)

إذا تنازلت عن عقد إيجار أو شقة لشخص آخر بمقابل، يعتبر هذا "تصرفاً" ويخضع للضريبة بنفس النسبة، سواء كان التنازل موثقاً أو عرفياً.

4. المعاوضة (تبديل شقة بشقة)

إذا قمت بتبديل شقتك بشقة شخص آخر (بدون دفع مال)، القانون يعتبر هذا "تصرفاً" من الطرفين. كل طرف يعتبر بائعاً لعقاره، ويستحق على كل منهما ضريبة تصرفات عقارية تقدر بقيمة العقار الذي تنازل عنه.

الخلاصة والنصائح الذهبية

  •     للإيجار: لا تنس إخطار المصلحة خلال 30 يوماً من توقيع العقد لتجنب الغرامات الكبيرة.
  •     للبيع: ضريبة الـ 2.5% واجبة على البائع، ويجب توريدها خلال 30 يوماً.
  •     عقود الأهل: عند نقل الملكية للأبناء، احرص على صياغة العقد كـ "هبة" وليس "بيع" إذا لم يكن هناك مال مدفوع فعلياً، لتجنب الخضوع للضريبة.
  •     الفاتورة الإلكترونية: إذا كنت تتعامل كممول (طبيب/مهندس) مع شركات، فأنت ملزم بالفاتورة الإلكترونية. أما إذا كنت تتعامل مع جمهور (مستهلك نهائي)، فأنت ملزم بالإيصال الإلكتروني.

للاستفسارات أو طلب خدمة، يمكنكم التواصل اتصال أو واتساب على: 01142754276


تعليقات

إرسال تعليق